皆さん、こんにちは。

 

名古屋市中川区高畑に事務所を開設している税理士法人トラストブリッジです。

 

今日のテーマは、法人税法における「地積規模の大きな宅地の評価」です。

 

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【地積規模の大きな宅地の評価とは・・・】

 

 

平成２９年度の税制改正大綱で挙がっていた「広大地の評価」の改正に関して、

平成２９年１０月５日の「地積規模の大きな宅地の評価」の通達が公表されました。

 

これにより、従来の「広大地の評価」は全面的に廃止されることとなりました。

 

従来より、広大地の評価は、その適用の可否に関して、

その土地がマンション適地であるか否かなど、税理士や納税者では判断が困難な要件がたぶんに含まれておりました。

 

これによって、広大地の評価に関しては、税務署と納税者、税理士との争いが続出しておりました。

 

これを受けて、全面的に簡素化したのが、この「地積規模の大きな宅地の評価」といえます。

 

【適用の可否の判断基準】

 

地積規模の大きな宅地の評価の主な判断基準は以下の通りです。
①　三大都市圏の場合：地積が５００㎡以上　それ以外の場合：１，０００㎡以上　であること

 

②　普通商業・併用住宅地区及び普通住宅地区　であること

 

③　容積率が４００％以上　でないこと(東京都２３区の場合は３００％以上)

 

④　工業専用地域に所在しないこと

 

⑤　市街地調整区域内では開発行為が可能な地域であること

 

⑥　倍率方式による評価する地域の宅地の場合については、普通住宅地区に存在すること

 

広大地評価で求められていた、標準的な宅地地積の認定や開発行為の必要性の認定、公共公益的施設用地の負担の必要性の検討も必要ありません。

 

また、容積率についても、建築基準法５２条１項に規定する「指定容積率」を適用することが明示されました。

 

この結果、現地の道幅などを考慮することなく指定された容積率を形式的に適用することができるようになりました。

 

そのため、非常に広大地評価が簡素化されることとなります。

 

【評価方法】

 

地積規模の大きな宅地の評価は、通常の路線価方式で計算した評価額に「規模格差補正率」を乗じて計算します。

 

そのため、奥行価格補正率や不整形地の減額等の各種補正率や、側方路線加算等と重複適用されます。

 

例えば、以下のように土地の評価がなされることとなります。

 

路線価×奥行価格補正率×規模格差補正率＝評価額

 

【適用時期】

 

平成３０年１月１日以降の相続税、贈与税の計算について適用されることとなります。

 

【新旧の評価方法により評価額の影響】

 

こちらは、一般的に「広大地の評価」よりも「地積規模の大きな宅地の評価」の方が評価額が高く算定されるようです。

 

広大地評価が可能な土地を保有されている方は、平成２９年中の贈与を選択しても良いかもしれません。

 

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